深中通道開通！大灣區變小，中山的房價要起飛！成為第二個東莞？那些年的香港炒房客終於等到機會了！#深中通道 #大灣區樓盤 #深中通道筍盤 #中山樓盤
33,782
Published 2024-06-29
6月30日，歷經7年建設、耗資近500億的深中通道將正式通車，珠江口A字形交通主骨架畫上關鍵一筆。從此，珠江西岸的中山、珠海、江門等城市將加速融入深圳，深圳都市圈也將藉此實現擴容。
深中通道落地，最為歡欣鼓舞的就系中山。兩地車程從兩個鍾縮短至半個鐘內，使得中山真正具備了與深圳同城發展的可能。呢對曾經位列「廣東四小虎」、近年增速卻全省墊底的中山來講，無疑系逆風翻盤的最大機遇。
中山對於翻盤的急迫和渴望，從其近年的經濟成績單中可以感受得到。
2010年-舊年，中山GDP由1808.5億元增加至3850.7億元，增幅112.9%，憾居全省倒數第一。中山的GDP排名亦系一路下滑，2012年被惠州趕超，從穩居多年的廣東第五城寶座滑落；2017-2019年陸續被珠海、茂名、江門趕超，2022年又被湛江反超，降至全省第十，迎來至暗時刻。
中山名次滑落之快，令人十分驚訝。畢竟在上世紀八九十年代，中山還與東莞、順德、南海並稱「廣東四小虎」，系改革開放的標杆城市之一。彼時中山憑藉不設區的特色，形成咗「一鎮一品」的產業模式，古鎮燈飾、小欖五金、沙溪服裝、大涌家俬等產業享譽全國，誕生了威力、小霸王、樂百氏、完美等一批知名企業，締造了「中山艦隊」的工業神話。
可惜，曾經將中山送上雲端的製造業，近年卻逐漸式微。過去十餘年，中山家電、金屬、建材、服裝、食品、家俬等傳統優勢產業增加值增速，大都跑輸工業增速；工業增加值增速，又大都跑輸GDP增速。全市二產增加值占比，從6成以上一路下滑至5成左右。規上工業增加值、規上工業總產值增長放緩，甚至一度縮水。
究其原因，除咗生產端低效、需求端飽和、科創能力不足、轉型升級乏力等，來自房地產市場的致命一擊亦系關鍵因素。
2016年深中通道開建後，中山房地產開發投資連續多年呈兩位數高速增長，投資額占總投資的比重一度超過6成。大量炒房客蜂擁而至，將中山樓價從5000-6000元/㎡迅速炒至1.5萬元/㎡，深中通道出口所在地——馬鞍島更系一度暴漲至3萬元/㎡，令人咋舌。
大量資金轉向樓市，實體經濟遭受重創。2017-2019年，中山工業投資持續陷入負增長，分別下滑0.5%、10.3%和27.8%。工業企業蝕本面不斷擴大，至2019年上半年，全市蝕本的規上工業企業790家，企業蝕本面高達23.01%。
近年中山痛定思痛，回歸製造業初心，工業投資增速連續四年保持在2成以上。重塑產業筋骨並非易事，但深中通道的落地，無疑畀咗中山極大的底氣與機遇。
舊年初，中山提出要集中優勢資源，打造新能源、生物醫藥與健康、新一代信息技術、智能家電、高端裝備、光電光學、燈飾照明、中山美居、現代農業與食品、現代時尚產業等新時代中山「十大艦隊」，希望參與深圳「20+8」戰略性產業集群分工。
除咗產業規劃對齊深圳，中山也為企業入駐做足了準備。從2022年開始，中山開展了拆除整理低效工業用地的「工改」。至舊年底，已累計拆除整理低效工業用地超3.3萬畝，相當於過去10年全市工業用地的出讓數量，以便更好地承接深圳產業外溢。
深中通道的落地，究竟能為中山帶來多大產業紅利？從近年的招商引資成績單中，我哋可以略窺一二。
中山承接深圳產業外溢，最具標誌性的項目系比亞迪。2018年12月，比亞迪中山項目動工，該項目分兩期建設智能終端及零部件製造基地、軌道交通設備及預製件生產基地，達產後年綜合產值約250億元。舊年6月，比亞迪一期項目已經投入量產。
同樣入駐中山的深圳鏈主企業，仲有國內十大電視顯示器出口商之一的彩迅電子。2020年，彩迅工業智能顯示項目在中山動工，該項目主要生產液晶顯示器、數字電視產品，達產後年產值近百億元。
除咗典型企業，仲有典型陣地。近年，深中通道出口所在地——翠亨新區，已經成為承接深圳外溢的主陣地。翠亨新區投資促進局副局長劉喬橋在接受媒體採訪時介紹，近兩年翠亨新區招商引資落地的項目里，接近7成來自深圳。搜狐城市查閱發現，中廣核、華潤燃氣、江波龍、戴思樂等行業領軍企業，都系其中。
隔離火炬高新區亦系如此。截至今年6月7日，火炬高新區通過市投促局審核的簽約項目共40個，投資總額84億元。其中來自深圳企業的投資額約占1/3，項目類型涵蓋光電信息、高端裝備、健康醫藥等領域。
舊年，重塑產業筋骨的中山已經有咗明顯回暖：GDP總量3850.65億元，反超湛江升至全省第九；GDP增速5.6%，高居珠三角第二位；規上工業增加值增速跑贏全省，二產占比重回5成以上；新簽約項目518個，投資額1200億元，創歷史新高……
想來隨着深中通道落地，中山還將迎來更大的想象空間。
除咗產業外溢，中山能從深中通道中獲得的機遇仲有好多。
比如交通。藉由深中通道，中山與深圳的通達度還將持續提升——深大城際T2樞紐站、南中城際香山站相關預留工程已動工，建成後從翠亨新區到深圳機場只需15分鐘；深江鐵路2028年通車，屆時中山北站至深圳機場只需25分鐘。
坐擁如此優勢，中山將成為珠江西岸的交通樞紐。近期來睇，連接江門的兩條高速——中開高速、中江高速改擴建項目將與深中通道同步通車，南沙至中山高速今年具備通車條件。遠期來睇，預計到2025年，中山高速公路通車里程將達到333公里，高速公路密度將躍居全省第二名，與每個鄰近城市至少有3條高速公路互通，實現1個鐘通達。
再比如文旅和消費。作為孫中山故鄉，中山旅遊資源豐富、文化底蘊濃厚，有望吸引大量珠江口東岸遊客。文旅局為此已全面提升服務設施，準備迎接「潑天流量」。便捷的交通與可觀的流量，助力中山消費環境升級，山姆會員店、盒馬鮮生等接連落地，未來民眾去深圳、香港消費也更加方便。
梗系，坐擁深中通道的中山也並非高枕無憂。中山周邊群雄環伺，對於承接深圳產業同樣野心勃勃。比如隔離廣州南沙萬頃沙，通往深圳也僅需半個鐘左右。近年萬頃沙大興產業園區建設，已經做好了「築巢引鳳」的準備。
再比如隔離的江門和珠海，至深圳也只需1個鐘左右，比中山遠不了太多。尤其江門面積遼闊，人工成本和地價更加便宜，與深圳產業契合度高，對深企亦有着強大誘惑力。2019年江門超過中山晉級全省第八，舊年又超過茂名升至第七，發展勢頭不容小覷。
機遇與挑戰並存，中山想要靠一座橋完全躺贏，其實亦都唔現實。藉由產業分工修煉內功，努力完善產業結構，提升自身競爭力，才系重中之重。
All Comments (21)
-
中山的樓確實被炒高，樓未跌完，今年，明年買，層樓都成負資產機會極大
-
今时不同往日 ！时移世易。往日的一切，已经一去不复回了。深中通道的开通，也不可能像以前的东莞那样，使中山变成世界工厂，以前是外资，外商，港商，台商纷纷涌来，而现在外资，外商，台资，台商，甚至港商，都在纷纷逃离中国。看看现在东莞的状况就可以知道结局了。往事只能回味，昨日不可能重现 ！
-
避過一劫又再跳入去 , 真係大愛:face-blue-smiling:
-
中山跌價開始大，會比惠州跌得更多。
-
講就容易，當年港珠澳大橋通車，咪又係大鑼大鼓。之後呢？
-
都喺呢句。誰買誰跳樓。
-
中山房价超过3500一方就不考虑了！
-
昨日的東莞、港珠澳大桥、今日的深中信佢一成雙目失明
-
外资走哂了
-
好消息，出貨~
-
反而深圳虹吸了中山人去打工，中山要創新特有的自身產業才可繼續進步，重工業不近海運，旅行業不夠特色，金融業不夠橫琴特區，科技不及前海，服務業不如深圳。要如何定位？才可灣道超車😅
-
唔好水人買樓啦！又割韭菜😂 而家樓價大插水
-
2024年依照國務院的規劃，中山並不具備開闢地鐵線的資格，深中通道有利深圳寶安國際機場貨運運作，中山較轉接發展遲緩，一向抄家多過用家，區內發展就業機會等難有承接力。東莞已有完善鐵路系統、機場及鄰近深圳寶安國際機場，配套發展成熟，地勢、配套可媲美深圳，更可成為雙子城。
-
多謝主持人分享
-
成個灣區，樓市未跌完，香港，深圳都係，，大橋消息一早已消化，現正等待中山樓通車後真正大幅下跌開始。
-
按分析中深大橋，會比港珠澳大橋旺得多不信往後看看。多謝支持解說。
-
以大灣區各城市中心一套建築600尺新樓計算，高峰期2019年/疫情後2024年樓價對比，香港土瓜灣1000萬/750萬，澳門海天居660萬/510萬，深圳福田660萬/500萬，廣州荔灣區400萬/300萬，珠海香州區210萬/168萬，中山坦洲區近珠海100萬/80萬，肇慶和惠州60萬/36萬，阿爺出手一線城市有機會保住，二三線城市樓多過家庭住户基本上沒希望，不說升值保住買入價都贏
-
巴鬼閉了⋯⋯？何時可以超越深圳的私人住宅⋯⋯？浮誇不實之詞
-
我真的覺得很榮幸能夠寧選擇深圳東門步行街私人住宅大廈⋯⋯放棄根本就沒要中山珠海的私人住宅😂⋯⋯！
-
中山黃色事業發展潛力無限
