頂唔住！北京樓市也要救市！新房開始砸盤了！恐慌賣房割肉離場，也可能全部被收割清零！樓市徹底轉向！#港人置業 #北京 #北京樓盤 #救市 #中国楼市

北京都要救市？新樓開始砸盤了！恐慌賣房割肉離場，亦可能全部被收割清零！
終於，時隔一個月時間，北京在6月26日忍不住出手救市了！
首套首付最低降至2成，利率為3.5%，
二套五環內首付35%、利率3.9%；五環外首付3成，利率3.7%。
二胎家庭購買二套住房也認定為首套。
公積金首付降低至2成，提高公積金額度。
以舊換新。
以上大招基本上只有首付降至2成和下調房貸利率系有睇點和實際作用的，其他的都系常規調整。
在呢之前，北京的城六區內首套房貸利率為4.05%。
按照100萬房貸計算，新政後的首套房利率每個月可以慳313元，累積30年月供減少11.25萬元。
對於最近要上車的剛需來講，也算系發了一個紅包了。
呢一輪一線救市系由上海牽頭，5月27號下調首套房首付至2成，利率下調至3.5%，28號廣州和深圳紛紛跟上，廣州更系一步到位，首付最低15%，取消利率下限。
今日北京的下場救市，也意味住呢一輪的一線救市，終於畫上咗一個小句號。
下一輪一線再救市的話，估計就該放開對外地人的限購了。
但要講到今日的政策對北京樓市作用大嗎？
講實在的，北京系一線城市中槓桿率最低的，只有68%左右。而且 2016 年後，北京限購門檻賊高，沒幾個炒房客進的去。
深圳、廣州的槓桿率都系9成左右，上海在8成左右。
北京最大優勢的就系老錢多，權貴名流富商集聚的地方，三成首付和兩成首付對佢哋來講無差別。
所以呢次北京的新政實際作用也唔會好大。
但既然一線都調整了，北京實在沒必要獨樹一幟。
那北京點解要慢半拍，拖了近一個月才救市呢？
也許北京也早就想跟了，但北京畢竟系首都，更加敏感，作為老大佬，好多政策調整起身不如南方城市咁靈活。
可能得上面覺得可以了，才敢執行。
而此時此刻的北京樓市市場情況點樣呢？
5月，北京二手樓住宅網簽13383套，6月份到25日，北京二手樓住宅網簽共11071套，呢個月超過5月問題不大。
和舊年成交量來睇，北京的二手樓的確係好轉咗，不過仲未達到榮枯線，北京二手樓榮枯線系每個月 1.5 萬套。但二手樓並冇像深圳過去兩年深度調整噉樣，成交量只有榮枯線一半。
就連貝殼掛牌量在持續下降。從數值上來睇，全部掛牌量而家只有16.27萬套，而5月初的時候仲有17萬套。
亦都系講，一個多月掛牌量減少了7000多套。
二手樓市場的穩定畀咗北京樓市一個錯覺，畀人誤以為新樓成交亦會逐漸好轉。
但而家已經過去小半年時間了，北京新樓的表現卻慘得一塌糊塗。
甚至開始不斷萎縮，舊年北京新樓成交量還占二手樓的45%左右，今年就連四分之一都唔到。
6月到25日北京新樓住宅網簽共2512套，6月25日成交173套。
呢個成交量，要系唔講城市，我還以為系深圳呢！
北京但系一座兩千多萬人口的大城啊，一個月新樓成交量3000 多套，呢系很不正常的數據。
只能講新樓市場絕對出大問題了！所以，以呢個時期為臨界點，在2016年之前，北京所有的城鄉結合部，新設產業園，都會系漲幅最大的區域，因為城市還在不斷攤大餅。
而在呢個臨界點之後，攤大餅停止。咁郊區，也包括環京燕郊，就會成為最後一棒。因為冇可以供你逼空的對手盤了。
而好多接最後一棒的接盤俠，正系睇到2016之前各種郊區盤的漲幅，產生了路徑依賴，才做出咗錯誤的決策。
所以北京自上一輪大漲之後，分化走勢就十擺明顯，郊區的剛需盤成為漲幅最小跌幅最多的樓盤。好多人事後諸葛亮總結出分化走勢，但底層邏輯就系外來人口的流入停滯。
作為參照，成都系2016之後依然增長了500萬常住人口。所以漲幅系遠遠超越北京的。我2018年在成都繞城外買入的限價盤（進攻型資產），在2023~2024樓價普跌的背景下，以2024最新成交價睇依然仲有接近1倍的漲幅。而北京你幾乎搵不出嚟2018之後仲有一倍漲幅的樓盤。
在人口流入的停滯期，投資房產的難度會大大提高。因為在人口存量時代，我哋只能尋搵局部的人口流入區和結構化行情。以北京為例，2020~2021的上漲，就系一種結構化行情。主要以海淀北西二旗，望京，亦莊等產業區來展開。
我2020年在北京西二旗買入的房產，2023認房唔認貸落地之前賣出，如果扣除中介費利息成本等支出，淨收益僅2成。獲利難度已經系大大增加。
綜上，如果你掌握了房產投資的對手盤思維，你就唔會再相信乜野買樓抗通脹的鬼話。買樓的抗通脹，系需要另一個人來接盤的。
所有唔可以逼空後生仔的房產，都系垃圾資產。
而當你掌握了呢套思維，你就唔會去買乜野恆大海上威尼斯，唔會去買環滬花橋，環京燕郊。唔會去買一切文旅地產。唔會掉入人地為你設計好的「抗通脹」的坑。
呢啲房產的共同本質，都系無法在樓價拉漲的背景下逼空後生仔。對方唔會因為呢啲地方的樓價上漲而產生必須買入的害怕。
要產生呢個必須買入的害怕，必須系核心產業區。

北京豐臺南四環外一項目，花香壹號因為價格太誘人，引發關注，但很快被叫停。
指導價7萬2，沒諗到開盤直接4萬9起，相當於打了68折。
市場都炸了，畢竟呢等於講重塑了北京的新樓體系。
而家市場唔好，本來郊區的新樓就應該降價正啱，而家廣深郊區新樓價格定價已經愈發接近市場定價，而非規定好的備案價。
北京新樓集中在四五六環等近郊地段。
以前二手樓價格高，新樓仲有一定優勢，但問題系二手樓已經降落來咗，新樓卻嚴格按照備案價執行。
結果就系二手樓單價比新樓便宜太多咗。
呢次偷偷降價的花香壹號，備案價7字頭，周邊二手樓四萬多，貴了30-5成。
發展商的降價其實不過就系正常的市場行為。
五月份，北京的新樓成交均價48375元/㎡，而舊年5月份的時候53093元，同比下降9%；
但我哋從其他城市的經驗就可以睇出嚟，目標北京官方的喊停只會系一時的，也無法阻擋北京呢一輪新樓降價潮，市場會最終會做出揀。
噉就跟好多三四線城市一樣，以前不允許發展商降價，後邊發現不降價根本賣不掉，發展商不回款的話哪有米去出糧，買地？遲早都會引發一連串不利影響。
換言之，北京新樓仲有好大的降價空間，而家北京新樓市場而家的價格戰爭已經打起身咗。
豐臺、石景山、順義、昌平、房山、亦莊、通州等區域都有特價房，降價幅度從3000到2萬3不等。
此時救市，已經十分迫切，但要我講，與其在其他地方修修補補，還不如鬆綁備案價。
按照北京的購買力，只要價格回調到位，像二手樓一樣，便宜自然就有人買。
而家樓市成交好唔好，純粹就系睇性價比。